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房地产行业温和降温 龙头企业优势凸显
作者:金融时报 作者:杨毅    发布于:2017-08-02 11:51:47    文字:【】【】【
(原标题:房地产行业温和降温 龙头企业优势凸显)

  虽然上半年以来全国多个城市楼市调控政策持续加码,但大多数大型房地产企业在上半年仍保持高歌猛进势头,同时中小房企的生存压力却有所增大。随着上市房企中期业绩的陆续披露,房地产行业集中度不断提升的趋势更加明显。

  业内人士表示,强者愈强,行业集中度加速提升、业绩走势分化将是2017年房地产行业主要趋势。预计在房地产调控政策继续深化的情况下,龙头房企的品牌、资金等优势会愈加凸显。

  38家房企业绩预增

  由于2015年、2016年房地产业火爆,主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。同花顺iFinD数据显示,截至日前,按申万行业分类的房地产板块已有61家上市房企披露了今年上半年业绩预报,其中38家房企预计净利润同比正增长,占比62.2%。

  传统龙头房企“招保万金”中,保利地产预计上半年实现营业总收入544.5亿元,同比下降1.26%,归属母公司净利54.9亿元,同比上升10.6%。保利地产表示,上半年公司营业总收入同比下降主要原因是受营改增政策影响,本期部分营业收入不包含营业税金;总资产、归属于上市公司股东的所有者权益分别同比增长24.36%、2.30%,主要原因是公司项目投资规模扩大及报表合并范围变动。

  光大证券分析师称,保利地产今年中报预告符合预期。保利地产上半年销售规模稳健增长,聚焦一二线城市拿地持续发力。数据显示,1至6月份,保利地产实现签约面积1054.10万平方米,同比增长28.26%;实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。

  2016年业绩表现亮眼的绿地控股也于日前发布半年度业绩快报,其主要财务指标继续保持了平稳较快增长。公告显示,2017年上半年该公司营业总收入为1248.22亿元,同比增长15.42%,归属于上市公司股东的净利润为46.33亿元,同比增长0.76%。绿地控股称,报告期内各项指标保持平稳较快增长是源于公司房地产主业着力去库存、拓项目、降成本、强运营,取得明显成效。

  虽然刚行至年中,但龙头房企基本锁定了全年业绩增长的态势。券商分析人士表示,总体来看,尽管由于地产行业销售与结算的特殊性,中报业绩并不能代表全年的业绩增速,但在行业预收款/营收依旧处于高位的情况下,预计龙头房企全年业绩依然能保持稳健。

  多指标预示房产降温

  虽然在政策环境从严的背景下,龙头房企凭借自身优势占据了行业的制高点,但是就目前整个房地产市场而言,多项指标表明了行业正处于持续降温阶段。

  国信证券分析师区瑞明等表示,通过投资增速新开工、施工、销售面积、销售额等指标,不难判断出房地产行业正处于温和降温阶段。“对房企而言,施工投入是现金流出,销售和融资则是现金流入,销售和融资的趋势将决定施工的投入趋势。”区瑞明称。

  一方面,投资增速连续回落,符合市场预期。根据国信证券经济研究所统计,今年1至6月,房地产投资累计同比增速为8.5%,较1至5月回落了0.3个百分点,这是自2016年5月进入小周期降温阶段后,房地产投资累计同比增速连续两个月出现回落。

  进一步看,国信证券经济研究所把统计局每月公布的各城市房地产经营数据进行了城市分类,从结果来看,一线、二线、三四线城市的投资增速均出现了回落态势,其中以一线城市尤为明显。

  另一方面,新开工、施工同样处于降温阶段。据国信证券统计,1至6月,新开工及施工面积累计同比增速分别为10.6%和3.4%,较1至5月分别上升了1.1个和0.3个百分点,距离2016年4月的高点分别有10.8个和2.4个百分点的回落幅度,降温态势显著。此外,从新开工、施工面积累计同比增速看,各线城市也都呈现降温态势。

  此外,分析人士称,销售面积、销售额出现波动也不改行业降温趋势。1至6月,销售面积及销售金额累计同比增速分别为16.1%和21.5%,较1至5月分别回升了1.8个和2.9个百分点。不过,较2016年4月的高点分别仍有高达20.4个和34.4个百分点的显著回落。

  龙头房企业绩值得期待

  “房地产行业进入‘大象起舞’时代,小型房企加速退出,行业集中度快速提升。”业内人士预计,小型房企因经营困难的被动退出或将转变为拿地困难的主动退出,而龙头房企2017年的业绩仍然值得期待。

  在行业温和降温阶段,优势房企的优势或将更为凸显。区瑞明称,首先,优势房企内生增长动力强。优势房企凭借突出的品牌影响力、强大的资金实力和较低的融资成本,在时间跨度较长的降温阶段具备相当的资本抵御弱市,并进一步进行拿地—开发—销售,实现持续增长。

  其次,并购将加快提升市场集中度。区瑞明表示,弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较弱和融资成本较高等因素,实现弯道超车的可能性较低,面临退出及转型压力,而转型短期难以见效,因此被优势房企并购是弱势房企的归宿之一,而优势房企则由此获取大量低成本土地储备,从而实现增长的正循环。

  再次,优势房企有较充分的资金实力布局细分领域积极培育新增长点。如万科布局物流地产、保利布局社区消费及房地产金融等。

  那么,在房地产行业强者愈强的趋势下,A股房地产板块该如何投资布局?有券商分析师表示,在房企集中度不断提升、宏观经济走势不明朗的大趋势下,投资者可从规模和成长特性出发寻觅投资标的。第一类公司是真正占据产业链规模顶端的房企:这类公司具有城市布局广、产业化程度高、产品系列全、成本控制强的特点,以规模或资源见长;另一类是快速成长冲击第二梯队的房企。
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